부동산개론 : 넬슨의 소매 입지선정 8원칙

부동산은 부동성과 부증성이라는 특징으로 인해 입지는 매우 중요한 요소이다. 특히 상업용 부동산은 더 말 할 것이 없다.

영국 경제지 '이코노미스트'는 부동산이 다른 자산과 차별되는 것은 부동산은 '입지 상품'이라는 점이라고 했다. 즉 좋은 학군, 좋은 주소는 동서를 불문하고 프레스티지를 추구하는 인간 욕망을 충족시켜 준다는 것이다. 때문에 미래에도 상업지는 물론이고 주택지, 공업용지 등 모든 부동산에서 입지의 중요성은 변함없이 지속 될 것이다.

상권분석에는 넬슨의 소매 입지선정 8원칙 또한 매우 중요한 역할을 하며 일명 대박점포를 찾는데도 참고할 수 있다. 선택을 고려하고 있는 상권과 입지를 대상으로 넬슨의 입지선정 8원칙의 사항들을 비교 분석함으로써 상권과 입지의 여건을 파악하는 기준으로 삼을 수 있다.

1. 점포 입지의 잠재력

점포의 상품이 상권 내에서 가져갈 수 있는 수익성의 확대 가능성이다. 상권 내 자기 점포 상품의 점유율이 일정 수준 이상의 과점 상태가 되면 성장보다 유지가 목표가 될 수 있으며 점유율이 낮으면 성장 가능성은 있지만 상권 내 대표가 될 가능성도 낮다.

 또한 점포 입지의 잠재력은 점포가 속한 상권이 지역 전체에 차지하는 비중을 의미하기도 한다. 지역 내 새로운 아파트 단지가 들어서거나 상업지, 문화시설 등이 들어섰을 때, 잠재력은 커질 수밖에 없다. 특히 인구 증가가 이뤄질 수 있는지, 구매력 증가가 기대되는 상권의 입지인지 파악하여야 한다.

2. 점포의 접근 가능성

점포가 고객을 얼마나 끌어들일 수 있는가 하는 것으로 쉽게 말해 고객이 접근하기 편리한 지를 파악하는 것이다. 찾아오기 힘든 곳을 선호하는 사람은 없기 때문이다. 점포의 접근은 특히 유동 인구에 영향을 많이 받는다. 역세권 입지의 충분한 유동력은 편의성으로 충동구매를 가능케 한다. 이러한 역세권의 유동 인구가 10만 명 이상일 때는 전문 쇼핑몰 입점도 가능하다.

3. 입지의 성장 가능성

개방형 입지냐 폐쇄형 입지인지를 파악하는 것으로 개방형 입지는 성장 가능성이 높지만 폐쇄형 입지보다 안정적이지는 못하다. 개발 가능성이 높은 유휴지나 나대지 창고 공장 등이 부지가 있다면 향후 세대 수의 증가를 예상 할 수 있다. 반대로 개발이 완료된 지역은 인구의 정체가 예상 될 수 있다. 성장 가능성이 높은 개방형 입지에 들어가는 것이 유리하지만, 단 이러한 입지는 규모 있는 프랜차이즈들이 대거 들어서 경쟁이 치열해질 가능성도 높다.

4. 점포의 중간 저지성

기존 점포와 고객 사이 중간에 새로운 점포가 들어서 기존 점포로 접근하는 고객을 중간에 차단하는 것을 말한다. 즉, 주거지와 경쟁력 있는 상업지 사이에 점포를 개설하여 고객을 끌어들이는 것을 말하는데, 이론과 달리 실제로는 어려운 부분이 있다. 따라서 상업지로 향하는 고객을 중간에서 얼마나 차단할 수 있는지 신중한 판단이 필요하다.

5. 입지의 누적 흡입력

누적 흡입력은 중간 저지성과는 달리 몰려있는 상권에 흡수되는 것을 말한다. 비슷한 업종 점포들이 자연스럽게 몰려 있어 고객을 유인하는데 유리하다. 일반적으로 사람이 많이 모이는 전문 상가 형태가 많으며, 논현동 가구 거리나 용산 전자상가 등을 떠올리면 된다.

6. 입지의 양립성

상호 보완 관계에 있는 점포들이 서로 양립하면서 경쟁력을 키울 수 있는 입지를 말한다.

7. 경쟁점포 회피전략

신규 점포가 기존 점포와의 경쟁에서 우위를 확보할 수 있는 가능성을 살펴보는 것이다. 기본적으로 창업자는 가급적 경쟁을 피하는 것이 좋은 전략이다. 경쟁자가 적을수록 유리하며, 또 다른 신규 창업자의 진입이 미칠 영향력도 파악해야 한다.

8. 용지 경제학

유동 인구가 많은 곳에 비싼 가격을 주고 점포를 매입하거나 임대하여 작게 운영할 것인가, 가격이 싼 지역에 규모를 크게 하여 고객을 끌어 들일 것 인가에 따라 경쟁력은 달라질 수 있다. 이는 경제성을 따지는 것이다. 입지는 정량적인 사업성을 조사하여 분석한 다음에 선택해야 한다.

넬슨의 입지선정 8원칙은 정량적인 평가와 달리 전문가의 개인적인 판단에 의존하는 정성적인 항목이 주를 이루고 있다. 위에 정리한 넬슨의 소매입지선정 8원칙은 다수의 상권과 입지를 비교하는데 이용할 수는 있지만 절대적인 선정기준이 될 수는 없다. 상권과 입지는 자신의 업종과 업태, 투자자금 등을 고려하여 면밀하게 조사하고 분석해야 한다. 그렇지 않다면 많은 시간과 자금을 투자했음에도 실패할 가능성이 높아진다.

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