부동산 거래시 근저당 알고 피하자

쉽게 알아보는 근저당

부동산 매매, 전세, 월세 등의 거래를 해보신 분들은

한번씩 들어보았을 단어 '근저당'에 대해서 포스팅을 하려고 해요.

근저당이 설정 된 매물, 무조건 거르는게 답일까요?

우리는 전세나 월세 또는 매매로 부동산 거래를 할 때,

공인중개사에게 '근저당'이라는 단어를 들어 보았을 것입니다.

그리고 근저당이 설정 된 매물의 등기부등본을 떼어보면

'을'구란에 근저당권 설정이라고 적혀 있고,

은행이나 개인의 이름과 채권최고액이 적혀있는 것을 확인 할 수 있습니다.

근저당은 무엇이고, 안전한 것일까?

실제로 근저당이 과하게 설정 된 매물은

부동산 매매 거래시, 시세보다 저렴하게 거래되는 경우가 있는데

그 이유는 왜그런지 알아보고자 합니다.

근저당이란?

근저당(根抵當)은 계속적인 거래관계로부터 장래 생기게 될 다수의 불특정 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말한다.

장래의 채권의 담보이기는 하나 특정된 단일의 채권을 담보하는 것이 아니라, 증감 변동하는 일단의 불특정채권(不特定債權)을 최고한도 내에서 담보하는 점에 특색이 있다.

근저당은 은행과 그 거래처간의 계속적 신용관계나 객주(客主), 도매상과 소매상간의 계속적 물품 공급관계에서 생기는 여러 채무를 일괄하여 담보하기 위하여 관행으로 인정되어온 것인데, 판례는 한때 근저당이 저당권의 부종성(附從性)의 원칙에 반하는 것이라 하여 이것을 무효로 했었으나, 거래계(去來界)의 필요를 억압할 수 없어서 결국 이의 유효를 선언하였고, 학설도 이를 인정하게 되었으며 민법은 명문으로써 이를 인정하기에 이르렀다.

이와 같이 근저당은 저당권의 부종성이론을 완화하여 인정된 제도이지만 장차 증감변동하는 일단의 불특정의 채권을 담보하는 점에서 단순한 장래의 채권을 담보하는 저당권과 다르다. 근저당은 장래 증감·변동하는 채권을 담보하는 것이다. 이러한 증감변동의 원인은 그 원인관계인 당좌대월계약, 어음할인대부계약, 상호계산계약, 계속적 매매계약 등 계속적 계약관계에서 발생한다. ( 근저당은 결산기에 있어서 일정 한도액까지 담보하는 것이다. 결산기는 근저당의 기본이 되는 계속적 계약관계에 의하여 정하여지는 것이 보통이지만, 근저당 설정계약에서 특별히 정한 것이 있으면 이에 의한다. ( 근저당은 일정 한도액을 담보하는 것이므로 거래 중에 피담보채권이 최고액을 넘거나 또는 변제·상계로 인하여 0으로 되더라도 담보물권의 부종성에 의해 근저당이 소멸하는 것이 아니고 마지막 결산기에 있어서 존재하는 채권을 한도액까지 담보하게 된다. 근저당이라는 뜻과 채권의 최고액을 등기하여야 한다(부등 140조 2항). 그러나 근저당의 존속기간의 등기는 반드시 필요한 것은 아니다. 소정기간이 만료되거나 계속적 거래관계가 종료하면 채권액이 인정되고 근저당권자(根抵當權者)는 우선변제(優先辨濟)를 받을 수 있게 된다. 그 효력은 보통의 저당권과 다르지 않으나, 비록 채권액이 많더라도 약정된 최고액 이상의 우선변제권이 없음은 말할 것도 없다.

출처 : 위키백과, 우리 모두의 백과사전

쉽게 말하자면,

근저당은 원금과 약정이자가 변제 되어도

근저당 설정 계약을 변경하지 않는다면

변제기의 결산 시점까지는 여전히 채권 최고액을 담보하게 되며,

 개별 채권이 변제 등의 이유로 소멸되어도

근저당권은 소멸하지 않기 때문에,

채권의 증가 및 감소와 관계없이

설정등기 시기를 기점으로 하는 채권담보를 말한다.

피담보채무(빌린돈)의 최고액만 결정하여 기입하며,

채권 발생시기나 액수를 떠나서 여러개의 채권을 담보하는 성격을 갖고

채권최고액의 범위 내에서만 책임을 진다.

많은 부동산 거래에서 근저당권 설정은 사용되기 때문에 부동산 거래시 꼭 확인해야 될 부분입니다.

앞서 말씀드린 이론은 등기부등본의

근저당권 설정 예시 사진을 보면 이해가 좀 더 쉽게 가실 겁니다.

사진에서 보이는 채권 최고액은 실제로  빌린 돈보다 많은 금액이 적혀져 있습니다.

그 이유로는 연체시 발생하게 될 연체이자금액까지 등기부등본에 적혀져 있기 때문이죠.

1금융권에서는 대출금액의 120%를, 2금융권에서는 130%를 채권 최고액으로 기재하기 때문에

예시에 나온 금액(48,000,000원)도 실제 채무보다 최소 120%는 기재 되었다고 보시면 됩니다.

쉽게 예를들어 보자면,

2억을 빌렸을경우 1금융권에서는 2억4천만원을,

2금융권에서는 2억6천만원으로 채권 최고액이 설정 되겠지요?

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전세 근저당, 월세근저당 꿀팁

전, 월세를 들어갈 때 근저당권 설정이 되면,

중간에 대출을 갚더라도 감액등기 혹은 등기 말소를 하지 않으면

절대 채권 최고액이 줄어들거나 소멸하지 않습니다.

대출자가 대출을 갚았다 하더라도

채권최고액 전부가 본인보다 선순위에 있다고 보시면 됩니다.

따라서 전세 혹은 월세를 들어갈때,

근저당 설정금은 큰데 실제 대출은 작다고 한다면

반드시 감액등기 혹은 근저당권 설정 말소등기를 요청하세요.

그래야 전월세 보증금을 지킬 수 있는 가장 최소한의 방법이 아닐까 싶습니다.